土豆 XIMIDA喜咪哒 2023-09-07 07:32 发表于湖北
我是业主 必为业主邻里之间 和谐互助
锦绣星城小区首次！葛洲坝物业返还公共收益！首次！公共收益账户余额破百万！
重要工作汇报
路漫漫其修远兮 吾将上下而求索
★初心如磐★
尊敬的锦绣星城小区业主代表大会、邻居们：
2023年8月9日收到湖北省宜昌市中级人民法院民事调解书，我们起诉葛洲坝物业侵占小区公共收益的官司终于赢了，按照现场对方的相关人员赢言，这是葛洲坝物业首次返还业主公共收益！这个结果极为不易，其过程可以说极为艰辛！
2023年9月1日小区公共收益账户余额显示102万8千多，公共收益账户余额首次超过百万！从最初的葛洲坝物业扬言小区倒欠他们一百多万，小区公共收益从零开始，业主垫钱、捐物开始，虽说公共收益账户还包含履约保证金，但总金额超百万这个金额极为不易，其过程可以说极为艰辛！
加上之前追讨回的房产等，等于说给全体业主每户大约争取回一千五百多元，是每户！这个值得书写！
当然，作为老旧小区最重要的日常维护保养工作，已经开始了对十余年未曾维修维护的设备设施及土建的维修工作，同时也开启了对物业日常维护保养工作的监督，这也需要全体业主一起来监督，小区是我家，美好需要你我他（她）！
01一、首次！葛洲坝物业返还公共收益！
葛洲坝物业从入驻到离开小区总计十来年，期间从2017有数据开始每年物业数据显示亏损一百多万，这也是物业说小区每年倒欠他们一百万的缘由，但是小区前期物业服务合同是包干制，既然是包干制那么就是自负盈亏，对于业主来说物业数据显示亏损反而是物业管理能力不行，不能盈利的企业管理上是有缺陷的！
但是葛洲坝物业以亏损为理由，公共收益要弥补物业亏损，这一弥补就是十来年，显而易见这个理由站不住脚，十分牵强，而且葛洲坝物业还以这些年来没怎么动用维修资金的牵强理由，但凡有点文化可以知道葛洲坝物业侵占公共收益属于违法行为，公共收益属于全体业主，动用需小区业主决定，而不是物业单方面私自决定。
我们争取的并不是多少的金额，而是一个理，是维护法律的尊严！我们没有要求葛洲坝物业返还十来年全部公共收益，仅是自己报上来的报表中近三年的公共收益数据为基础，并且扣除一半的成本做合理成本，本想这无论怎样都可以得到支持，奈何对方有着深厚的背景和专业的律师团队，一审竟然被驳回，好在宜昌中院专业过硬，业务水平刚刚滴，体现了人民法院为人民，最终在中院调解下葛洲坝物业向小区业委会返还9万元，钱虽不多，但是挣回一个理，维护了国家法律的尊严！
关于这次要求葛洲坝物业返还公共收益，但凡上过一天学的人理应都会支持，合同包干制，我们仅是要求他们自己报来的公共收益近三年为基础，然后扣除一半的成本，如今返还的仅是要求的几分之一，而且还是打到中院才被支持，仔细想一想普通业主维权何其艰辛，我们就拿其中一年的一项侵占公共收益都不止这个数，比如有数据显示2018年侵占小区地面临停车收费的公共收益就达32万之多。
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二、首次！公共收益账户余额破百万！
早在2018年左右与前期物业沟通时，对方就说小区每年倒欠前期物业一百多万，然后就有老同志笑问那怎么办，对方说没关系，一直欠下去，这辈子还不上下辈子再来还，现在说起来就是一个笑话，但是说明了一个事实，小区公共收益当时是零，并且在前期物业眼里还是个倒欠的。
历经艰辛数月终于从前期物业手中追讨回属于全体业主的公共用房，但是对方拒绝装修，理由竟是已经给前期物业装修了办公室，交涉很久可以装修的前提是小区的电梯广告属于他们，恰逢当时正好有电梯广告公司在装电梯电视广告的底板被有正能量的业主叫停了。既然这样那么电梯广告也要有个金额总价，装修也要有个装修造价吧，前期物业只能他们自己的公司来装修，而且需要用电梯电视广告终身的收益来装修，这里为什么说这么多呢，因为前前后后各种意想不到的新问题，比如装修造价过高找第三方的话需要第三方企业进入前期物业的供应商库，比如最后被迫无奈公开招标电梯电视广告前期物业也来购买标书，总之，只有想不到的，没有前期物业做不到的，花样层出不穷。被迫无奈只得自己干了。
自此就拉开了小区公共收益的积攒工作，这个时候还真是亏帐，是实在的亏帐，因为业委会开个会都没有地方只得把要回的毛坯房进行装修，前期没有钱老同志就自己垫付。
然后第二年收回电梯镜框广告的租赁经营，最难收回的是大门口的商业停车场，前期物业竟然拿着属于全体的公共停车场私自租给第三方，此事也很奇葩，奇葩到什么程度呢，前期物业把属于业主的停车场私自租给第三方不说，最后合同到期了竟然说是第三方的，跟前期物业没有关系了，第三方和前期物业有着千丝万缕的关系，他们有个管理者自己说是给前期物业的某个领导开车的姐姐，最终激起民愤了，全体业主集体努力下把第三方赶走了，赶走后业主集体欢庆！送水果送物资的都有！
每一点前进都非常不易，就说收回大门口商业停车场不仅是第三方的阻拦，甚至业委会内部极个别也在阻拦，扬言要是敢动敢收就跟谁姓，乌云遮不住阳光，历史总是向前的。
在业主们的齐心协力下，小区的公共收益在2023年9月1日余额显示超百万，这是一个值得庆祝的事情！
这里再次普及一下，首先小区公共收益属于全体业主所有，并不是某个人或某个组织所有！动用是业主决定的！根据小区议事规则，每年存留50%为维修基金充血，为小区改造造血部分资金，确保小区房产保值增值的目标。
另外公共收益账户不仅有兼职的专人管理，同时亦有专人会计，并按照规定定期公示且接受业主任何时候查询，并且长期公示在网上。
关于小区公共收益故事，亦可以写一本书，于今我们不说想干什么就干什么，起码遇到急事不怕了，小区地库失火需要维修，前期物业不担负长期未维修的责任我们可以先解决问题，小区电梯出现故障，动用维修资金需要周期，在大家同意下先行垫付把电梯维修先启动起来，先解决邻居实际问题，保障邻居安全和出行为主。家里漏水，十来年了前期物业不闻不问，现在也可以逐步维修起来，等等等等，这在以前想都不敢想，但是于今我们不仅是敢想，甚至能实际解决了，这一切都是因为我们公共收益账户中有了钱，而这钱是大家齐心协力的结果，当然有些邻居为了这些公共收益冒着各种风险，甚至生命的风险来维护，一切都是为了我们有一个安全、和谐、温馨的家园。
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三、前期物业侵占业主公共区域，侵占业主公共厕所等遗留问题
虽然前期物业早已经离开了小区，但是实际上还未完全离开小区，这里完全说前期物业又不太准确，但又准确，不准确的是按道理侵占的主体不可能是前期物业，准确的是基本上都是一帮人，他们可以根据需要代表物业，也可以代表开发商，也可以代表总公司，还可以代表子公司和分公司。
一）一号商业廊檐222.26平米，前期物业围挡变成商业部分租赁给商户做商业。
二）十二号楼及1号商业有小区公共卫生间49平方米，前期物业拆除变成商业部分租赁给商户做商业。
虽然相关问题已经上报给各级政府，为什么还要提呢，告诉大家虽然我们公共收益官司赢了，但是前期物业的侵权依然在，还未结束，需要我们继续努力，维护自己的利益。
三）前期物业撤离未依法移交全部资料（资料来自前期物业和鸿坤物业的交接报告）：
1.房屋主体未移交资料：2#楼、3#楼、4#楼、8#楼、9号楼、10#楼、11#楼、12#楼、1#商业、3#商业。
2.地库附属设施未移交资料：土建、结构、给排水、排风系统资料、设备说明书未交接；开发商、物业、施工单位、变更资料等相关验收资料未移交。
3.供电部分未移交资料：KP站、2#高压配电室设备相关资料未移交。
4.电梯相关资料未移交：23台电梯资料未移交。
5.安防弱电部分资料未移交：监控、围墙报警、道闸、对讲门禁设备、路由图系统资料未移交；开发商、物业、施工单位、变更、设备资料等验收资料未移交。
6.消防部分资料未移交：消防弱电竣工图、消防水竣工图、竣工报告未移交；开发商、物业、施工单位移交、变更资料、设备资料等验收资料未移交。
7.园区设备部分资料未移交：园区水系、园区照明系统、背景音乐系统图纸未移交；园区水系、园区照明、背景音乐系统设备资料未移交。
综上三大项遗留问题均向政府各级部门已经汇报，后续将采取法律手段维权。
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四、地库的维修维权继续中
一）小区地库除了因久不维护保养及维修发生火灾外，裂缝和沉降问题严重，甚至可能导致房屋质量问题最终不能居住的可能；急需解决还有地库的新风空调风系统已经锈蚀掉下来，强电电气锈蚀严重，消防设备设施都不敢全部启动运行，2023年4月24日区人防办现场办公告知前期物业代表使用者作废要求维修后换证，要求立即解决的维修的至今未解决：
1.漏水排水沟处和墙开孔渗漏、现在渗漏处想办法处理，漏水已经处理但未彻底恢复墙面全部恢复正常、刮白。
2.地下室盖板全部搂一遍，盖板损坏太多，全部更换。
3.裸漏在外线缆全部进套管进桥架，加不了套管进桥架，穿墙处防火泥封堵消除安全隐患，做好后请业主（业委会来看），达到使用要求为止。
4.所有桥架螺丝、支撑架，风管支撑架及螺丝除锈，刷防锈漆，锈蚀严重的换掉。
5.诸如一号人防分区风机房已经严重坏掉快要垮掉的要更换。
6.已经损坏的防火门都要换掉，是经过很长时间没有保养维护造成的，不可能新物业来几个月内就都坏掉了。
7.消防设施设备玻璃破了、锈蚀了的，能用的除锈、刷防锈漆，不能用的更换。
8.人防专用房间门换掉后按规定该锁起来锁起来，不能占用。
9.人防开孔了的恢复好。
10.地面裂缝修补好。
11.新风回风排风系统风口掉了、损坏的恢复，验收前所有风机都运行检测下，达到正常运行。
12.水泵缺失了的恢复，锈蚀的除锈、刷防锈漆，损坏的更换，验收前运行检测下，达到正常运行。
二）关于地库产权，首先有部分是配套公建，如果开发商办理了产权，那就是开发商的，没有的话是业主的，但是前些年百姓还是刚温饱时潜规则都是开发商的，后来随着社会发展、法制健全，越来越多的没有办理产权的通过各种方式归还业主。我们小区显然是没有办证的，理应属于全体业主。
这里很明确这部分车库属于公建配套，且对方未办产权证。
其次人防，产权基本认为国家，然后很早的人防法规有一条谁投资谁收益，这里所有权和收益权分开了与现在的民法典相关条文存在矛盾瑕疵。
其次谁投资谁收益，投资方建房之时是开发商，房子交付之后业主承担了所有的成本，开发商赚取利润，这个时候投资方是不是变成了业主？
我们小区则还有不同，首先开发商从葛洲坝变成能建，如果能建要办证，那么能建办证的前提也要跟小区签订文件确定其属于小区开发商，承担开发商对应的责任，那就之前十来年的房屋漏水以及开裂和沉降都可以找到主了。
其次办证也是能建，不可能是分公司，我们小区属于用欺骗手段取得证件，然后办证后办证单位迅速注销，按照人防办现场办公说辞使用证作废了，那么对应葛洲坝物业的收益更是作废无效了。
不管怎样，小区红线范围内所有管理与非小区签订合同的物业是没有丝毫关系的。
但前期物业目前明目张胆的挑战法制、肆无忌惮的践踏法律条款：一个物业区域一个物业服务管理企业，我们小区目前只有一个物业服务企业，那就是鸿坤，但是小区里面极个别显示屏依然显示“葛洲坝物业欢迎你”字样，没办法，社会发展中存在的问题，物业监管这块在探索中，打个比方，如果我们购买一斤苹果少了三两，市场监管局会处罚，如果少了几万斤呢，那就是有对应的法律条款处罚甚至极为严厉，而物业这块目前还没有，所以我们也要理性看到问题，企业是要赚钱的，既然目前法制还不够完善，前期物业违法成本太低，也能理解。关于具体需要维修的图片附后。
三）人防使用证作废视频
四）地库在业主自发维权后开启维修
五）地库在业主自发维权后开启维修
经过业主自发维权后，小区联合现物业鸿坤物业对小区地库逐步开启进行维修：
六）地库业主一直承担着使用成本
小区地库仅大地库电力载荷：1号防火分区：140KW，2号防火分区81.5KW，3号防火分区83KW，4号防火分区114.5KW，合计419KW，这些电力从小区业主入住以来都是业主来承担，至今已有十几年了，如今依然继续在承担着！
地库需维修部分图片
地库烧毁的配电柜，业主协调新物业已经维修好
已经开裂即将掉落的风管
367#车位附近漏水
237#车位附近漏水
225#车位附近漏水
214号车位附近漏水
202#车位附近漏水
201#车位附近顶部开裂
182#车位附近漏水
190#车位附近漏水
157#车位附近顶部开裂
124#车位附近漏水严重
106#车位附近（伸缩缝漏水严重）
168#车位附近，人防区域内严重违法人防工程“不得事后打洞”要求，且未进行防水封堵。
167#/160#两处车位附近，人防区域内严重违法人防工程“不得事后打洞”要求，且未进行防水封堵。
138#/139#两处车位附近，人防区域内严重违法人防工程“不得事后打洞”要求，且未进行防水封堵。
所有风管连接固定件严重锈蚀损坏
大部分风阀锈蚀损坏
强电桥架基本都锈蚀、线缆外露严重、甚至线缆穿越人防气孔、照明绝大部分损坏。
大量地面开裂
墙边渗水
地库所有防护门均损坏
污水泵盖板严重锈蚀存在安全隐患
12号楼地库漏水都水滴石穿滴出坑了，这种情况还要很多
目前地库漏水导致地面下陷，11号楼/15号楼均成在不同程度开裂下陷状况。通风系统、污水系统、消防系统等等都严重锈蚀不同程度损坏，都不敢开启，一旦整个系统启动都会“垮”掉。（物业公司语言）
业主自发维权是为了保护自己的生命安全，维护一家老小的安全，所有这一切都是实属被迫维权之举。
★奋楫笃行★
感恩
小区公共收益官司得以打赢、公共收益账户余额得以过百万、小区地库得以开启维修感恩：
感恩宜昌市中级人民法院，感恩他们专业水平精湛，要给他们赠送锦旗！
感恩各级政府的指导和帮助！
感谢熊华律师等业协同仁的支持和帮助！
感谢码自停、赛肯广告等企业的支持！
感谢小区业主的团结一致！
感谢业主代表屈林贵屈老师、王云滔王主任、高丙华高总等代表默默无闻付出、从不表功、无私奉献精神。
— The End —
图/文：阮亚波（土豆）
夷陵区锦绣星城小区业委会
夷陵区锦绣星城小区业主代表大会
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